Preguntas Frecuentes

¿Qué es un Realtors?

Un REALTOR es un término que se refiere a un Agente Inmobiliario que ayuda a vender o comprar una casa o una propiedad y que es miembro activo de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), la Asociación Comercial más grande de Estados Unidos.

¿Por qué es necesario un Realtor?

Un realtor es un gran aliado a la hora de aplicar las estrategias más convenientes para negociar la compra o venta de la propiedad.

Además, les suministra información clara y precisa para el éxito de la operación.

¿Cómo se pagan los servicios de los Realtors?

Los servicios de los REALTORS, Técnicamente es una comisión que se calcula en base al precio de venta de la propiedad y la paga el vendedor, dicho monto es disminuido de sus ingresos en la mesa de cierre. Las comisiones de los agentes inmobiliarios son divididas en la protocolización entre el representante del comprador y el agente representante del vendedor.

¿Qué es el Sistema Múltiple de Oferta de Inmuebles (“Multiple Listing System”)?

El “MLS” es un servicio de listado multiple, es un programa de computación que permite a las compañías inmobiliarias y a sus agentes inmobiliarios compartir la información de las propiedades ofrecidas en alquiler o venta (Comerciales o residenciales) en el mercado, establecer las comisiones entre los corredores inmobiliarios, y facilitar la cooperación entre los mismos.

Una de las características de más utilidad del MLS es que les permite a los agentes buscar propiedades para sus clientes de acuerdo a los requerimientos que éstos les den, esta herramienta le permite ver y evaluar las unidades consideradas, así como hacer comparaciones que le permitan tomar una decisión bien informada a la hora de dar el paso de la compra.

¿ Por Qué trabajar con un Realtor?

Los REALTORS asesoran en los aspectos financieros relacionados con las operaciones de compra-venta de inmuebles.
Le ayuda a determinar su poder adquisitivo. Esto es, sus reservas financieras y su capacidad de préstamo.
Analizan los valores comparativos del mercado inmobiliario y acceden a la información sobre impuestos a la propiedad, servicios municipales y cambios de zonificación.
Le dará asistencia en el proceso de selección, proveyéndole información de las propiedades que mejor se adaptan a cada caso, tamaño, estilo, ubicación y accesibilidad a escuelas, transporte, centros comerciales y sitios de trabajo.
Le puede Indicar que tipo de investigaciones o inspecciones son recomendadas o requeridas, entender las diferentes opciones de los préstamos y a identificar los prestamistas calificados.
Lo guiará a través del proceso de cierre.

Son sensibles a la importancia que tienen sus funciones y harán sus mejores esfuerzos para facilitar siempre negociaciones equilibradas.

¿Qué es la Tasa de Capitalizacion (Cap Rate)?

La tasa de capitalización, también conocida como “Cap Rate”, mide la relación entre el rendimiento neto obtenido durante un periodo, también conocido como “Net Operating Income” (NOI), en relación con la inversión total realizada.

En términos sencillos la tasa de capitalización significa la tasa de rendimiento que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria. En términos simples, la tasa de capitalización es la medida más popular que se utiliza para calcular el beneficio y el retorno de la inversión.

Ejemplo: Si una propiedad es comprada por un precio de, digamos, $1,000,000 y produce $100,000 de ingreso operativo neto (Ingreso Bruto por arrendamiento menos Costos fijos y Variables) por año, entonces tenemos que, $100,000 / $1,000,000 = 0.10 = 10% = “Cap Rate”.

¿Pueden los Inversionistas extranjeros adquirir inmuebles en los EE.UU?

¡Por supuesto! Los inversionistas extranjeros pueden adquirir propiedades comerciales o residenciales en todas sus modalidades, ya sea para su propio uso y disfrute o como fuente generadora de ingresos. Cabe destacar que la compra de una propiedad en Estados Unidos no le otorga un estatus migratorio especial que le permite permanecer más tiempo de lo que indique su Visa designada.
Algunas cosas a considerar para comenzar la búsqueda de propiedades son:
¿Será esto una casa de vacaciones?
¿Esta propiedad se utilizará para generar ingresos por concepto de alquiler?
¿Esta propiedad puede comprarse por un corto plazo?
¿Será una inversión a largo plazo y el objetivo principal es la revalorización
del capital?

¿Existe financiamiento para inversionistas extranjeros?

El estado de La Florida continúa siendo un gran negocio para los inversores extranjeros. Según las últimas estadísticas de la Asociación Nacional de Realtors, los extranjeros que más compran propiedades en el sur de La Florida (condados de Miami-Dade, Broward, Palm Beach y Martin) provienen en su mayoría de América Latina.

Muchos inversores desconocen que se puede financiar la compra de propiedades, aún sin tener visa de residente de USA (Green Card) en condiciones muy ventajosas. Los bancos de USA requieren que se adelante un porcentaje en concepto de pago inicial (down payment). Si la capacidad crediticia del Comprador es apropiada, podrá asegurarse financiamientos de hasta el 70% del valor de la propiedad, con plazos de hasta 30 años e intereses estimados a partir del Prime Rate.

Una gran forma de invertir consiste en el pago del préstamo a través del propio alquiler del inmueble, que fue comprado con esa financiación. Por lo tanto, es un negocio más que interesante para un inversor comprar dos propiedades con hipoteca, en lugar de hacerlo cash.

¿Qué es un “Short Sale”?

Un “short sale” es la venta de una propiedad por menos de lo que el propietario todavía debe de la hipoteca; es una alternativa a la ejecución hipotecaria, cuando el propietario necesita vender y ya no puede permitirse hacer sus pagos hipotecarios, en este caso el banco prefiere asumir una pérdida parcial.

¿Qué es un “Foreclosure”?

El Foreclosure es un proceso legal en el cual el dueño de una casa pierde los derechos sobre la propiedad debido a que ha fallado en pagar la hipoteca. Por cualquier razón, el escenario es que el propietario no logra cumplir con los términos del préstamo. En este caso la Corte autoriza al acreedor a proceder con el procedimiento de ejecución hipotecaria sobre un inmueble cuyo deudor ha incumplido sus obligaciones formales. Cuando el proceso concluye, el acreedor podrá vender la propiedad y destinar los recursos obtenidos para resarcir la deuda hipotecaria y los costos legales.

La principal ventaja de adquirir una propiedad que esta en proceso de Foreclosure es que se encuentran en precios muchos más bajos, sin embargo también los procesos de compra pueden ser más largos y tediosos.

¿Se requiere de abogado para la compra de inmueble?

Es conveniente estar asesorado por un Abogado experto en Derecho Inmobiliario para que conduzca los asuntos del comprador hasta el día del cierre y aun después. El abogado deberá examinar los registros para determinar que la propiedad este libre de todo tipo de gravámenes; analizar los títulos de propiedad y otros documentos legales pertinentes; verificar que el vendedor tiene la autoridad y esta calificado para transferir el titulo; negociar con la compañía de seguros para garantizar la cobertura apropiada de los títulos contra cualesquiera reclamos de terceros.

¿Qué hace un abogado de cierre de bienes raíces?

Un abogado de cierre de bienes raíces maneja muchos asuntos legales y de título involucrados en la compra y venta de una casa. Estos incluyen búsquedas y exámenes de títulos, documentación legal y fondos asociados con dicha transacción.

Generalmente, el primer paso que toma un abogado es ordenar una búsqueda de título. El abogado luego examina este documento para asegurarse de que no haya gravámenes pendientes, reclamos u otras imperfecciones en la propiedad. Básicamente, el abogado de cierre se asegura de que la propiedad se pueda transferir a un nuevo propietario de forma gratuita y clara.

Usualmente el abogado de cierre actúa como agente fiduciario de los fondos utilizados en la compra y como sustanciador documental del expediente del caso. El abogado deberá combinar toda la información relevante a la operación dentro de un paquete de información que será entregado a las partes el día del cierre.

Además un abogado de cierre también prepara todos los documentos legales asociados con la venta y compra de una vivienda. Esto puede incluir contratos de venta, notas hipotecarias y la escritura de propiedad. El abogado real prepara todos los documentos relevantes y los tiene listos para firmar en la mesa de cierre.

Facilitar el cierre real es otro deber del abogado de cierre de bienes raíces. Él o ella se aseguran de que todos los documentos legales estén preparados, el prestamista ha enviado todos los documentos necesarios y cualquier otro papeleo misceláneo que se necesite esté listo para la cita. Posteriormente, desembolsará los fondos pertinentes, generará los debidos registros públicos y preparará las pólizas de seguros para el comprador y el acreedor financiero.

¿Por qué es importante hacerle una inspección privada al inmueble a adquirir?

Toda persona que quiere vender una vivienda la va a “maquillar” de la mejor forma posible para obtener un buen precio, algo que resulta normal en este negocio. Por eso no hay que dejarse guiar mucho por la decoración, el buen estado de la pintura o la apariencia superficial de que todo en la propiedad está bien, porque detrás de ello se pueden esconder detalles estructurales muy importantes, daños que le van aparecer en el futuro y que van a significar miles de dólares.

Antes de finalizar un proceso de compra, lo mejor que puede hacer un comprador es contratar una inspección profesional. El Inspector hará las revisiones técnicas y emitirá un reporte con todas las fallas y defectos del inmueble que deben ser corregidos por el Vendedor con anticipación al cierre. En algunos casos el Vendedor descontará el valor de las reparaciones del precio y, en otras, el Comprador podría asumir estas mejoras.

Este informe no le dará la garantía del cien por ciento de que el bien inmueble no tiene problemas, pero si será un buen indicador del buen estado o mal estado de la vivienda, y los posibles arreglos que deberá hacer, para que la persona haga cuentas y decida si compra o no.

¿Qué es una franquicia?

Una franquicia es un modelo de negocio en el que una persona física o jurídica otorga el derecho a un tercero (franquiciado) de utilizar su marca y trabajar bajo su mismo sistema comercial. La franquicia le proporciona el conocimiento del negocio y experiencias que le permiten a este llevar a cabo la operación eficaz del negocio de forma uniforme con métodos comerciales y administrativos aplicados en diferentes mercados. Como retribución la franquicia recibe del franquiciado una regalía o royalty de las ventas o servicios, además de otros pagos dependiendo del contrato establecido entre las partes.

La franquicia se concede para un determinado “territorio” por períodos que pueden variar de cinco hasta treinta años, dependiendo del tipo de negocio.

La franquicia es una fórmula que ha probado tener gran éxito en la actualidad y que permite la rápida expansión de los negocios y el dominio de los mercados,pero asimismo implica asumir obligaciones y una serie de contraprestaciones económicas.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de poseer una franquicia?

Comenzar un negocio desde cero requiere tiempo y dinero, e incluso después de que haya desarrollado su modelo de negocio, pueden pasar años de ajustes antes de que sea rentable. Si está pensando en comprar un negocio, considere una franquicia. A continuación mencionamos las principales ventajas y desventajas de comprar una franquicia, esto lo ayudará a evaluar sus opciones y poder tomar la decisión correcta para usted.

El sistema de franquicias atrae usualmente a los compradores porque ofrece una marca reconocida en el mercado; una formula empresarial probada y de operación exitosa; un programa de entrenamiento y apoyo continuo; planes de marketing; menores precios de inventarios; y la reducción del riesgo inherente a la apertura de un negocio nuevo.

Sin embargo, el Franquiciante suele imponer una serie de limitaciones y controles a la operación que impiden que el Franquiciante pueda modificar a su criterio algunos aspectos esenciales del negocio. Por lo general, el Franquiciante cobra una matricula al firmar contrato, perdida de control absoluto ya que el franquiciante tiene la potestad de aprobar el local donde operará el negocio; supervisara que se usen sus signos distintivos, marcas, uniformes y decoración; limitara estrictamente las ventas a su gama de productos; impondrá los métodos de operación y restringirá el mercado a un territorio especifico.

¿Es la franquicia una fórmula de éxito?

Los expertos suelen coincidir en afirmar que las empresas franquiciadas tienen mayores posibilidades de éxito que otros negocios pequeños de propiedad independiente. El sistema de franquicia está diseñado para ofrecer, generalmente, una fórmula de éxito suficientemente probada con anterioridad, a la que se une asesoramiento y formación continua. Sin embargo, el éxito radica en los pequeños detalles! Si los cuidas y les prestas atención, la rentabilidad llegará sola.

No obstante, aunque el formato comercial de la franquicia haya sido probado con éxito, podría ocurrir que no ofrezca similares resultados en algunos casos en
los que el Franquiciado no reúna las condiciones gerenciales requeridas o que la localización geográfica escogida no sea la óptima.

Qué debes evaluar del franquiciante?

Al comprar una franquicia, hay ciertos aspectos que debes esperar recibir de parte del franquiciante. ¡Compara y elige el ideal para ti!

Para asegurar una buena relación con el franquiciante, debes saber que existen determinados aspectos importantes que normalmente puedes y debes esperar de éste, pues son parte del compromiso adquirido por la marca al franquiciar su modelo.

Éstos son aspectos relacionados con servicio, calidad, calidez, investigación y desarrollo, tiempos de respuesta, manejo de costos, administración, entre otros, que sólo un buen franquiciante se encargará de entregar en forma completa.

En tal sentido, para operar satisfactoriamente la franquicia deberá aportarle al Franquiciado, a través de entrenamiento y documentación, todos los conocimientos necesarios de todos los procesos del modelo de negocio. Además, el Contrato de Franquicia deberá contemplar la cesión del derecho de uso de las marcas y patentes propiedad del Franquiciante, durante un periodo determinado.

En términos generales, el Franquiciado debe esperar el soporte permanente del Franquiciante en cuanto a asesoría, entrenamiento continuo y acceso a los nuevos desarrollos de productos, servicios y estrategias gerenciales.

Por eso, es fundamental que no te apresures en tomar la decisión y no elijas la primera franquicia que veas.

¿Qué es el Documento de divulgación de franquicias “Franchise Disclosure Document (FDD)”?

Una vez que haya seleccionado la franquicia de su preferencia es necesario entrar a evaluar los aspectos legales que regirían su relación con el Franquiciante.

Las Franquicias que operan en los EEUU son reguladas por la Comisión Federal de Comercio (Federal Trade Commission or FTC). Para asegurar que los Franquiciantes le presenten un cuadro transparente de sus actividades a los Franquiciados, la FTC les exige la presentación de un documento de divulgación (Franchise Disclosure Document o FDD) de los aspectos operativos de la franquicia, antes de la firma del Contrato.

El Documento de Divulgación de la Franquicia (FDD), Contiene información esencial para los franquiciados potenciales que están a punto de realizar una inversión significativa, como información financiera, historial de litigios, honorarios y gastos, inversión inicial estimada, proveedores aprobados, obligaciones del franquiciado, territorio, representaciones y expectativas de rendimiento financiero, lista de puntos de venta, estados financieros, contactos, cifras públicas clave y más.

El FDD debe serle entregado al Franquiciado con no menos de 10 días de anticipación a la firma del Contrato de Franquicia.

En tal sentido, es recomendable contratar a un abogado especializado que asesore al comprador y evalué previamente el contrato de franquicia y los demás documentos complementarios.

Para contactar un abogado especializado en franquicias es recomendable consultar a la Asociación Americana de Abogados o al Colegio de Abogados de Florida (The Florida Bar).